Como investir em Imóveis

Dicas para você começar a ganhar dinheiro com o investimento imobiliário

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Compra de imóvel Publicado em 22/02/2019

Estamos vivendo um momento de incertezas políticas e isso está acontecendo não só no Brasil mas no mundo todo. E essa incerteza toda interfere diretamente em como nos relacionamos com o nosso capital, então começamos a pensar onde investir nosso tão “suado” dinheiro para uma necessidade futura, independência financeira ou aposentadoria. E uma das primeiras coisas que a maioria dos brasileiros pensa é: investir em imóveis.

Hoje as opções de investimento são muitas, tais como fundos mútuos, tesouro direto, ações, CDBs, LCIs, etc. Mas para quem não gosta de se aventurar e já entendeu que deixar o dinheiro aplicado na poupança é uma cilada, investir em imóveis ainda é um dos caminhos mais seguros e “conservadores” para aumentar o patrimônio e garantir uma renda extra com o aluguel dos mesmos.

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Investir em imóveis é bem menos incerto que outros investimentos, e também não exige muito conhecimento prévio. Além da rentabilidade que pode ser gerada através da locação, o valor do imóvel – se bem escolhido, é claro – cresce com a constante valorização do bem.

Por que investir em imóveis é uma boa opção?

Seja empreendimentos residenciais, comerciais, terrenos ou loteamentos, o investimento em imóveis é uma das modalidades mais tradicionais. Existem vários motivos para isso acontecer, estes são os principais:

  1. Segurança

Os imóveis fazem parte da rotina de todo mundo, seja ao voltar para casa, ao ir trabalhar ou procurar por um lazer. Ou seja, mesmo que o país esteja vivendo um momento de crise econômica, o mercado imobiliário não para. Além disso, ele está protegido de quebra de bancos e não pode ser congelado pelo governo. Sendo assim, é uma das formas de investimentos disponíveis mais seguras.

  1. Proteção da inflação

Todos os pagamentos e transações feitas no mercado imobiliário, como valor do aluguel e preço das parcelas de compra são automaticamente atualizados pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Isso garante que o dinheiro investido no imóvel sempre acompanhe a inflação e não se desvalorize ao longo dos tempos.

  1. Fonte de renda

Quem não gostaria de ganhar dinheiro sem precisar trabalhar muito por isso? O investimento em imóveis permite que o comprador tenha uma renda passiva, ou seja, um “salário” que não depende de seu esforço direto.

  1. Diversificação do portfólio

Muitos investidores usam o mercado imobiliário para diversificar o seu portfólio e reduzir os riscos, seja de forma direta (adquirindo um imóvel) ou indireta (colocando dinheiro em fundos imobiliários). A diversificação dos investimentos garante maior liquidez e menos chances de perder a aplicação financeira.

Mesmo sendo um investimento mais simples, sem dúvida ter um bom conhecimento do mercado ajuda a não comprar gato por lebre, então pesquisar antes é fundamental. Uma dica é escolher um corretor de confiança pois, com seu conhecimento de mercado, ele pode ajudar a definir qual a melhor opção de compra. Vale lembrar que adquirir um bem é um investimento de longo prazo, portanto, saber escolher corretamente o terreno ou imóvel que irá comprar é fundamental.

Confira também:

Antes de falar sobre como fazer uma boa escolha, porém, vamos esclarecer alguns mitos sobre investimento em imóveis:

3 Mitos sobre Investir em Imóveis

1. Você precisa ser rico para investir

Não necessariamente. Existem diversas opções de crédito imobiliário no mercado para você conquistar o imóvel sem necessariamente ter o montante acumulado para pagar à vista, como o financiamento e o consórcio, por exemplo. No entanto, se o seu objetivo é investir, sem dúvida nenhuma o segundo é muito mais atrativo que o primeiro.

Isso se deve principalmente pelo fato do Consórcio ter um Custo Efetivo Total (CET) bem menor que o de um financiamento, ou seja, é bem mais econômico. Como seu objetivo é investir, você precisa buscar a opção mais barata, não é mesmo? Em um financiamento, seu imóvel terá que “render” muito mais para se pagar antes de começar a te gerar lucros.

Como a ideia é fazer um bom negócio, ou seja, há menos pressa na aquisição do bem, o Consórcio se torna a opção ideal. Sem contar que você não se descapitaliza, ou seja, mantém sua reserva financeira intacta (não “imobiliza” o seu dinheiro em um bem como acontece na compra à vista).

Além disso, você pode usar o aluguel do próprio imóvel adquirido para pagar as parcelas.

E por último, uma ótima vantagem de usar um crédito imobiliário é a possibilidade de você usar seu FGTS, afinal ele tem rendimento abaixo da inflação (somente 3% +T.R) e deixa-lo parado é a mesma coisa que jogar dinheiro fora.

2. Os inquilinos destroem tudo

Outra preocupação de quem está pensando em investir em imóveis através da locação é com relação a falta de cuidado dos inquilinos com a preservação do bem. Talvez até um tempo essa preocupação fizesse sentido, mas hoje existem meios para que isso não aconteça. Atualmente existem leis específicas do inquilinato e um bom contrato com termo de vistoria e multa podem facilmente resolver essa questão.

3. Inquilinos inadimplentes

Claro que existem riscos, mas eles são menores se você fizer um bom contrato e ter por trás uma empresa que faça o seguro caução, que filtre e selecione o inquilino com capacidade de pagamento para você.  As seguradoras ainda cuidam para ressarcir você em caso de inadimplência e tirar o inquilino mau pagador do imóvel.

Formas de investir em imóveis

Existem algumas formas de realizar um investimento imobiliário e lucrar com isso. Para facilitar a sua escolha e garantir maior rentabilidade, separamos as modalidades mais conhecidas e praticadas no mercado.

  1. Imóvel na planta

Nos últimos anos a compra de um imóvel ainda na planta se tornou mais comum. Isso porque este tipo de propriedade costuma ter um valor menor e uma alta valorização depois que estiver pronto.

Normalmente, a compra de um imóvel na planta se dá diretamente na construtora responsável pela obra. Sendo assim, os termos da negociação são mais flexíveis e parte do valor pode ser financiado em um banco ou por meio do consórcio imobiliário. Ao optar por esta modalidade, você tem duas opções para lucrar com ela: vender a propriedade depois que ela valorizou ou colocar para locação.

Antes de fechar esse tipo de negócio, porém, é fundamental investigar qual é a reputação da construtora no mercado. Esse tipo de pesquisa pode ser feita pela internet mesmo.

Com uma breve pesquisa você evita cair em qualquer tipo de golpe ou mesmo fechar negócio com uma construtora ruim, que não costuma entregar o bem prometido dentro do prazo.

  1. Compra para locação

Talvez esta seja a forma mais tradicional de investimento imobiliário. Muitos escolhem esta modalidade com o sonho de ter uma renda fixa e poder trabalhar um pouco menos ou aplicar o valor em uma forma de poupança.

O aluguel de imóveis residenciais exige um pouco mais de investimento com reformas, melhorias e conservação. Por isso, alguns investidores acabam optando por comprar propriedades comerciais ou galpões, em que esses fatores ficam de responsabilidade do locatário.

  1. Compra de terrenos

O investimento em terreno tem uma valorização praticamente garantida. Para que isso aconteça é fundamental escolher um local que seja perto dos grandes centros urbanos e que apresente um potencial de crescimento no futuro.

Com a melhoria dos serviços e comércios em torno do lote e aumento dos preços no setor imobiliário, o terreno só tende a valorizar ao longo do tempo. Além disso, a compra do lote, quase sempre, é mais barata do que a deu um imóvel pronto.

Para ganhar dinheiro com esta modalidade, o investidor pode escolher entre esperar a valorização e vender o lote ou construir aquilo que deseja e só então colocar para venda.

  1. Reforma de imóveis antigos

Sabe aquele apartamento que você encontrou para vender, mas estava todo destruído? Ele pode ser uma excelente oportunidade de investimento, em especial se ele estiver localizado em uma boa região da cidade.

Estes imóveis normalmente têm um valor abaixo do valor de mercado, já que precisa de alguns cuidados. Nesta modalidade, o investidor aplica um dinheiro na reforma e consegue vender a propriedade com um preço bem acima do que pagou.

  1. Imóveis comerciais

A locação de imóveis comerciais, normalmente, é mais atraente do que a residencial. Isso porque a sua rentabilidade fica até 0,5% acima da média. Além disso, ao alugar para empresas as garantias de crédito costumam ser melhores, assim como o contrato mais longo do que o usual 1 ano do residencial. O lado negativo é que esta alternativa sofre mais com as crises econômicas.

  1. Fundos imobiliários

O FII (Fundo de Investimento Imobiliário) é uma modalidade em que o investidor consegue ter um retorno financeiro pela locação, arrendamento, venda e outras atividades do mercado imobiliário.

O FII funciona da seguinte forma: uma administradora ou instituição financeira constitui um fundo e capta recursos por meio de vendas de cotas à investidores. O dinheiro aplicado é utilizado para o investimento de todas as formas de imóveis (rurais, urbanos, em construção, comerciais, residenciais, aquisição de títulos e mais).

Em muitos casos, os rendimentos recebidos no fundo são isentos de imposto de renda. Para isso, as cotas do FII precisam ser admitidas à negociação exclusiva em bolsas de valores e ter no mínimo 50 quotistas no plano.

  1. Consórcios

Ao longo dos anos o consórcio imobiliário vem crescendo no Brasil. Para se ter uma ideia, de janeiro a setembro de 2017 a modalidade teve um aumento de 27,3% em relação ao mesmo período de 2016.

Muito desta ascensão se deve ao fato do consórcio ser uma opção muito mais econômica do que o financiamento imobiliário. Isso porque a modalidade não cobra taxa de juros e nem um valor de entrada.

Esta opção é ideal para quem não deseja adquirir o imóvel imediatamente. Isso porque a contemplação em um consórcio depende do sorteio ou oferta de lance nas assembleias mensais. Ou seja, você pode ser contemplado no primeiro mês de contrato ou no último.

Para quem deseja economizar ao investir e quer construir um futuro financeiro e patrimonial estável, o consórcio é uma das melhores escolhas. Outra vantagem da modalidade é a adequação do valor ao seu orçamento. É você quem escolhe, junto à administradora, qual vai ser o preço da prestação, o crédito e o prazo do contrato que vai aderir.

Assim que for contemplado, o consorciado pode escolher qual tipo de imóvel deseja comprar (novo, usado, na planta, residencial, comercial ou terreno) e o seu objetivo (venda ou locação).

Como escolher um imóvel para investir

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Hoje está se falando muito que a nova geração prioriza a mobilidade e eficiência e que está mais interessada em alugar do que em adquirir um imóvel. E é por isso mesmo que o setor é um bom lugar para investir, porque se alguém quer alugar um imóvel, tem que ter alguém que tenha o imóvel disponível para locação.

Seguindo essa tendência, segue algumas estratégias para fazer um boa compra:

Procure encontrar quem realmente queira vender ou quem precisa vender – assim, as chances de você fazer uma contra proposta em um valor mais conveniente e o proprietário aceitar são maiores.  Além disso, depois de comprado, não superestime o valor do aluguel, isso é importante para você não anunciar com valores acima do mercado e ficar com o imóvel parado, gerando despesas.

Novo, na planta ou usado – Nesse ponto há considerações que devemos levar em conta. O imóvel novo tende a ser mais caro o preço do m², mas também atrai um determinado público que está disposto a pagar e ter algumas comodidades onde mora, tais como: bicicletário, lavanderia, academia, dog walker etc. Mas leve em consideração o preço do condomínio sempre, pois se o imóvel ficar algum tempo sem alugar é você que terá que arcar com essa despesa.

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Imóvel na planta, é uma opção muito interessante, o preço tende a valorizar cerca de 40% depois do imóvel pronto, mas certos cuidados são fundamentais: a construtora é confiável? Consulte site sobre reclamações existentes, verifique o cronograma de obras, não compre unidades só porque estão mais “baratas”, essas geralmente são face sul e podem perder valor.

> Confira nosso outro post sobre como escolher um apartamento na planta

O imóvel usado pode ser mais enxuto nas áreas de lazer, mas o preço do m² é mais em conta. Leve também em consideração se tem ou não elevador: sem ele é mais difícil alugar ou mesmo revender. Cuidado também com os custos de manutenção, encanamentos, elétrica e etc.

Qual o melhor local – Perto de vias principais de fácil acesso, próximo a transporte público, comércio em geral, faculdades, parques, agências bancárias. Verifique a segurança do local, se há terrenos vagos, isso mostra que a região tem potencial de crescimento e os imóveis tendem a valorizar. Com relação a terrenos vagos, cuidado se houver um terreno vago ao lado de onde está comprando, a unidade pode perder o sol, a vista, ou trazer outros inconvenientes se ali for construído um novo edifício ou alguma outra obra que venha desvalorizar aquele imóvel.

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Dicas

1ª – Você pode consultar o plano diretor da cidade onde vai comprar o imóvel, lá mostra onde a prefeitura pretende investir nos próximos anos, regiões com tendência a crescer e valorizar.

2ª – Comprar perto de onde você mora, pode ser uma ótima opção, pois você já conhece a região, e caso você mesmo precise mostrar o imóvel ou resolver algum problema.

Defina seu público alvo – é importante definir para quem você pretende alugar ou mesmo revender. Estudantes, casais sem filhos, trabalhadores solteiros, para cada público existem necessidades diferentes. Se for para estudantes, por exemplo, lembrar que estes dependem de ajuda dos pais para a locação e o local deve ser bastante seguro (e geralmente mais em conta também). Casais sem filhos ou pequenas famílias, preferem tranquilidade e áreas verdes para passearem. Já trabalhadores solteiros priorizam comércios de serviços como lavanderias, por exemplo.

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Deixe a sensibilidade de lado – Analise bem todos os ângulos da sua compra, não acredite somente no que o vendedor diz, confira tudo. Verifique o valor do aluguel atual se este já estiver alugado, compare entre os alugueis da região, verifique a orientação solar, se há cheiro de mofo no local, faça passeios pela região em horários diferentes, pesquise se há bares ou casas noturnas. Custos com manutenção, aquecimento, fachada, elevadores, etc.

Faça cálculos – calcule o retorno do seu investimento, muitas vezes com pequenas e simples mudanças você pode aumentar o aluguel ou valorizá-lo para revenda. Se for comprar financiado, cuide com prazos e juros, geralmente eles são bem salgados e você pode acabar comprando 1 e pagando dois ou 3 imóveis. O consórcio, como já dito no início do texto, é uma alternativa mais econômica, principalmente no caso de investimentos em que a compra deve ser muito mais planejada (confira as diferenças entre financiamento e consórcio e tire suas dúvidas).

Além disso, leve em consideração todas as despesas que terá na compra do imóvel, como custos com documentação e impostos e coloque esses valores no cálculo da compra. Por fim, não esqueça também que está comprando para investir e não para morar, o imóvel tem que dar lucro, faça uma escolha racional.

O que vale a pena é querer e fazer, as possibilidades são muitas, basta você dar o primeiro passo. Foque e comece agora a construir seu patrimônio. Lembre-se que cada dia que você adia seus projetos e sonhos, é um dia a menos que você terá para usufruir depois.

sobre o autor
Eliana Schlichta

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